项目鸟瞰效果图

楼栋外立面

样板间主卧

地址：杨浦区长阳路 999 弄（长阳路 & 江浦路交汇处，江浦公园旁）

开发商：保利发展｜70 年纯商品住宅｜精装准现房，2026.10 交付｜保利自持物业

一、项目基础参数楼栋：3 栋 16-18F 小高层，一梯两户纯改善规划，总户数 328 户，无保障房、无自持配建容积率 2.4、绿化率 35%、车位配比 1:1.23，全人车分流、全车位预留新能源充电桩外立面：大面积香槟金铝板 + 落地 LOW-E 中空玻璃，局部 270° 转角环幕飘窗社区配套：酒店式入户大堂、五重静奢景观园林、邻里会所（健身、会客区）

二、户型 & 售价（2026.6 在售，备案均价 135500 元 /㎡）

表格

精装配置：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风；厨卫选用博世、高仪、杜拉维特一线家装品牌

三、交通配套（内环三轨交汇）地铁：12/18 号线江浦公园站步行约 80 米；4 号线大连路站 340 米，2 站北外滩来福士、7 站南京西路、8 站环贸 iapm自驾：内环高架、周家嘴路主干道，快速通达陆家嘴、外滩、静安主城

四、生活全配套生态：东侧紧临 3.8 万方江浦城市公园，步行即达滨河绿地商业：3km 覆盖瑞虹天地、北外滩商圈、五角场三大核心商业体教育：齐齐哈尔路一小、存志学校、长阳实验学校等全龄公办资源环绕（新房不承诺学区）医疗：1km 新华医院（三甲），内环顶级医疗配套

五、优劣势盘点

✅优势内环稀缺新房：东外滩 CAZ 核心滨江地块，内环新房断供稀缺，土地保值属性强双地铁准现房：2026 年 10 月交付，无需长期等房，地铁零距离出行便利高得房高赠送：同内环竞品得房率领先，全飘窗 + 双阳台赠送，套内实用性突出成熟板块：周边商圈、学校、医疗全落地，无配套建设期，入住即享完善生活

⚠️短板单价 13.55 万 +，总价门槛千万起步，仅适配主城改善客群临主干道低楼层有轻微路面噪音干扰

六、适配客群主城高端自住：陆家嘴 / 北外滩 / 南京西路上班族，千万预算内环改善、看重地铁 + 成熟配套内环资产配置：东外滩成片旧改落地，CAZ 规划加持，长期租赁、增值稳定性优

要知道，内环仅占上海约1.8%土地，新房供应仅占全市7%，土地稀缺性决定其不可复制性。

同时内环内的商业、文脉、交通、医疗等资源密度更是堪称顶配，这也是上海楼市价值的核心锚点。

而当下内环内更值得入手的标杆，当属保利"外滩双子星"——

保利·外滩启PARK77与保利·外滩曜。

保利·外滩曜，这次把目光对准了城市里的「老钱阶层」。

「中央风貌区」、毗邻互联网巨头千亿级产业集群、华尔道夫级别的产品和服务等等……随便拎一个出来，都是老钱圈层认可的硬实力。

区别于简单的奢华堆砌，保利・外滩曜深度洞察老钱圈层的生活本真，私人定制级的理念，让每一平米的空间都承载了更考究的生活场景。

1、双阳台、非承重的飘窗带来了超高的实用率

2、高阶审美，可定制化服务，甚至为女主人打造了一整套美妆定制……

3、整个社区都用华尔道夫级建筑美学，重现百年外滩的新古典底色

4、让你用2000万左右的预算就能买进内环内，而且还是风貌区内的4房！

更具颠覆性的是，

这张内环老钱圈层的绝版入场券，正在改写上海顶豪市场的准入规则。

保利外滩启Park77，则是专为城市新贵群体打造的「机遇型核心资产」。

项目择址上海内环内杨浦滨江核心板块，坐拥12号线与18号线双轨交汇的便捷交通，毗邻城市公园近享沉浸式生态谧境；主力产品为建面约99-137㎡低密小高层，凭借超91%的空间使用率、兼顾人性化设计与全维度精装收纳的户型产品，深度契合新生代居住需求。

叠加板块科创产业集聚的高能地段价值，项目精准匹配城市新贵的进阶居住与资产配置需求，以更友好的准入门槛，为客户锁定上海内环核心的优质居住资产。

2000万！内环风貌区4房！

这个价格的含金量有多夸张？

保利外滩曜二期加推楼栋为3#！

南面是低矮的风貌和洋房，视野上毫无遮挡，采光通风无疑是更好的。

现已过会取证，均价141950元/m²！

建面约115m²户型，总价大约在1400-1700万，建面约139m²户型，总价大约在1850-2150万。

从一房一价表来看，3幢楼15单元的房源，产品更显得诚意十足。

相比于14单元，15单元的户型采光和景观视野都会更好，边套户型还有270°的景观飘窗，前面的低密别墅不会带来遮挡，高区还能对望陆家嘴天际线。

15单元的房源还可以让你用更低的单价买到更大的户型，性价比也更高些。

保利外滩曜这次约1850-2150万的预算，就能拿下内环风貌区内的建面约139㎡4房！

这个价格有多夸张？！

虹口4房面积大多起步就是165㎡，价格更是来到了15-17万/㎡，没有3000万根本下不来；杨浦虽然价格稍低，但是大部分4房面积都在180㎡往上，总价也要2800万；就更别说未来的老静安了……

项目更有总价约1500万的建面约115㎡3房，以及总价约1800万约130㎡4房在售。

这也是杨浦内环唯一115㎡起步的纯粹改善社区，也是中央风貌区唯一小高层&洋房社区，约2.5容积率内环罕见，低密形态+纯粹圈层内环绝版。

更重要的是，保利・外滩曜这次所处的位置，周边都是由主力半亿起住宅的所组成的——

滨江中央风貌别墅区！

这片专属领域，将汇聚2500+亿级、半亿级家庭，形成全新纯粹的顶级圈层。

这种的稀缺性，更让保利・外滩曜的安全垫含金量凸显！

这里不同于其他滨江板块的现代化天际线，这里以不可复制的历史底蕴为核心，见证了上海的百年工业文明与当代科创共生。

它曾镌刻上海百年工业荣光，诞生了中国第一家手表厂、钢琴厂、灯泡厂；如今已蝶变上海数字经济总部高地，美团、B站、抖音、中交等巨头总部齐聚，产业规模超3000亿，实现工业文脉与当代科创的共生共荣。

左手北外滩航运金融、右手杨浦滨江科创、对望陆家嘴金融核心，三大世界级产业板块交汇带来海量高净值需求。

12号线/18号线的双轨交+多维路网加持，无缝链接城市顶流资源，全维地段禀赋内环难寻。

这样的历史、这样的产业、这样的地段，保利外滩曜未来什么高度大家可以自己想象！

全新的约139㎡户型登场

把“私人定制”搬进家里！

比起价格，更吸睛的是产品！

“老钱”的高阶居住需求，从来不止于尺度与奢华，更在于对生活场景的深度共鸣。对于此，保利・外滩曜给出的答案是——「私人定制」理念。

全新推出建面约139㎡四房户型，从空间规划、审美营造到精装细节，皆以「私人定制级」标准匠造，让每一处设计都贴合居者的生活理想。

1、以“老钱”格局，用阔境空间可塑性“定制”生活

踏入保利・外滩曜新样板间，第一感受便是扑面而来的奢阔气场。

约5.2米开间、约6.65米的进深的客厅，再加上高达95%的实得率，每一组数据都在印证“老钱”的这份从容尺度。

但这仅仅是项目的基础，其真正的核心竞争力——

是奢阔空间背后，可由业主自由定制的改造特权！

像独梯入户搭配约6㎡的全明电梯厅。

这片独立空间完全可以随心意改造，或是摆上茶桌赏景小坐，或是成为户外装备的专属收纳区，归家第一步就拥有了专属仪式感。

无论是地面铺装、背景墙还是采光窗，都有着不输顶奢酒店的质感。

而室内最抓人眼球的两个点，一个是双阳台，另一个是非承重结构的飘窗。

主阳台让整个客厅空间延伸出约1.35米的深度。

再结合客厅约5.2米的面宽尺度，明明是建面约139㎡的户型，但感觉像来到了建面约160㎡的房间内，空间的尺度感拉到了顶格。

生活的多样性和丰富性，像家庭会客、社交互动、私密娱乐等等都能轻松承载。

而南向次卧同样也有约1.4米的延伸，更将带来更多生活的可能性。过去逼仄的次卧，现在轻松放下一张1.8米大床的同时，还可以容纳书桌、衣柜等，整个空间也更为灵动。

更值得一提的是飘窗！

飘窗为非承重结构，合理调整后瞬间释放被占用的冗余空间。让主卧拥有270°景观落地窗的同时，实际使用面积大幅飙升。

得益于此，北向的两个房间是可以根据客户的需求改造的。

既可以打通成为一个大房间，又可以隔开继续用作两个房间。

如果打通后，在充分利用270°转角窗后，一侧可以打造为书桌，另一侧可以设置为儿童床，飘窗的利用率拉满了。

2、以老钱审美，用高定精装标准“定制”专属品味

在这里我们能看到一系列耳熟能详的品牌：嘉格纳、劳芬、唯宝、铂浪高……覆盖厨房、卫浴、舒居等核心空间。

让百年硬核品质成为生活底色，契合“老钱”对极致耐用与高端体验的双重追求。

更难得的是，硬装标准的高阶审美和可定制化。国王直播入口

像建面约139㎡大户型定制自由度拉满！

门墙柜可选择浅色高光树瘤的雅致大气与深色高光树瘤的沉稳内敛，卧室地板深浅双款完美适配不同风格底色。

客厅背景墙更解锁海蓝之谜、万象山河、芬迪绿多款天然奢石换肤方案，或海韵灵动，或山河入画，或雅韵内敛。

从根源规避风格割裂，守住老钱审美最看重的秩序感与高级感。

而且这份定制诚意覆盖全户型！

建面约115㎡小户型也可随心切换高光白栓木/雅光球莎木双款木饰面，搭配铂金冰玉等三款岩板背景墙，小户型也有不妥协的专属格调

现在我们从样板间的细节里，就能感受到这种专属品味！

意大利思科棕奢石铺就玄关，墨纹如山水画卷；土耳其波斯白玉打造岛台餐桌，温润肌理聚拢家庭温情；马力灰石材勾勒空间边界，留白意境藏尽东方雅致。

就连厨房移门，也定制了“风生水起”艺术玻璃，让光影流动间皆是巧思。

而在客厅中，非遗手打铜工艺饰板融入墙面，手工锤炼的肌理让冰冷材质有了时光温度。

更有皮革压纹木饰面、重工贝壳墙布等多元选择，让居者以自己的审美定义家的模样。

3、以老钱优雅，用专属私域天地“致敬”独立女主

保利・外滩曜，这次还发现了女主人对于自我价值实现的需求，让女性从生活场景从“便捷需求”升级为“情感享受。”

走进主卫，完全是为女主人量身打造的“私人美容院”。

这里有专属的“女神三件套”：

镜柜是高端定制款，内部带美妆冰箱，能放护肤品、化妆品。镜柜还带防雾功能，洗完澡不会起雾，整理仪容特别方便。

打开美容舱浴霸，温暖的红光能舒缓身心，这在美容院可都是花费不少的项目；高仪美妆龙头流出的水，经过VC净化滤芯，洗脸时温和清洁还能提亮肤色。

在这里，您可以彻底卸下疲惫，享受专属于自己的美肤时光。

主卧还有一些贴心的小巧思：

卧室的墙面是定制3D立体墙布，有更好的隔音效果，休息的时候帮你隔绝外界的喧嚣；微弧度设计，在心理上营造出被温柔环抱的安全感，营造出静谧的助眠氛围；飘窗也可以改成梳妆台，每天在晨光中梳妆打扮……

2000万预算的背后

也是一张“圈层”的入场券！

对于“老钱”而言，买房的终极意义，从来不止于一套房子，而是进入一个志同道合的圈层，享受匹配身份的优质服务。

从硬件配套到软性服务，再到圈层构建，保利・外滩曜层层递进打造专属高阶生活。

整个社区以华尔道夫级建筑美学，精准重现百年外滩的新古典底色，为圈层生活定下优雅基调。

从上海首创的柱廊序列与穹顶拱券序列门庭，到米白色石材与香槟金铝板交织的外立面，再到三角山花、橄榄叶立柱等英伦新古典符号的细节雕琢，让历史的厚重与当代的精致完美叠合。

社区内更以娜塔栎、黄连木等名贵树种打造庄园式景观，搭配“一庭、一廊、两巷、三园、十境”的空间布局，将华尔道夫式的静谧与优雅藏于每一处细节，让圈层生活的仪式感，从归家的第一步便自然流露。

这里更是让每一位业主都能在百年外滩的底蕴之上，拥有属于自己的圈层共鸣与生活尊崇。

保利・外滩曜，打造了约1200㎡“生活中心”，以华尔道夫酒店为蓝本，将标志性的“时钟”升华为社区精神图腾，复刻顶奢酒店的极致奢享感。

配备古典爱奥尼克柱式的律动恒温泳池、奢享水吧、行政酒廊、可承办中式家宴与西式冷餐的总裁级私宴厅……你能想到的空间这里都配备齐了。

但更重要的是搭配的服务！

项目依托保利高端服务品牌“东方礼遇”，开创行业先例实景图引入华尔道夫酒店的“私人管家+礼遇管家”双管家模式，将服务颗粒度精细到“一户一策”。

从夜归时的百米护送、应急维修的随叫随到，到远门的房屋托管、专属的康养规划，让日常服务满含温度，高端定制服务贴合需求，真正实现华尔道夫级的尊崇体验。

前置打造的“星曜会”专属社群，将华尔道夫“优雅包容的社交艺术”融入圈层生活，以绅雅运动会、艺术社交会、亲子美育会三大板块为核心载体，通过网球、骑行、茶道、花艺等多元活动，促进高净值人群的深度融合。

保利发展整合全国体系优质资源为业主定制专属权益，让每一位业主都能在圈层中找到共鸣，构建起难以复制的专属圈层服务壁垒。

这次机会的含金量

很难再复刻了！

而保利这一次，直接用「保利外滩双子」，给了全上海改善群体最诚意的答案！

保利・外滩曜+保利・外滩启PARK77，双盘同踞内环内杨浦滨江核心，共享千亿科创产业赋能，手握上海楼市最硬的价值底牌！

不管是为城市新贵量身打造的机遇型资产，还是为老钱阶层定制的顶奢改善标杆，都拿出了稀缺度拉满的高性价比三房/四房，把内环改善的门槛直接拉到了前所未有的友好度！

2026年的上海楼市，能同时拿下内环地段、滨江红利、科创赋能、稀缺户型的，唯有这对「保利外滩双子」。

一、整体大盘：总量磨底、结构性回暖、改善成购房主力

1. 新房销售：1-5 月百强房企销售额12292.3 亿元，同比跌幅连续 3 个月收窄；市场没有普涨，改善大户型、主城优质房源去化快，远郊刚需盘滞销。

2. 二手房领跑行情：20 城重点城市 5 月二手房成交同比上涨约 30%，一线、强二线二手成交创近 18 个月新高，二手房成为楼市成交支撑主力。

3. 房企拿地开工：房企坚持以销定投、谨慎拿地，央国企拿地占比超 70%，民营房企收缩新项目、全力去库存；全国新开工面积仍小幅下滑，新增供给集中在核心城区。

5. 库存分化：一线新房去化周期15.6 个月、供需偏紧；二线 23.7 个月；三四线高达 33 个月，县城、远郊库存高企、去化缓慢。

二、分城市房价 & 成交（国家统计局 70 城数据）国家统计局

1、一线城市（北上广深）：率先企稳小幅上涨

新房环比 + 0.1%、二手房环比 + 0.5%；上海 5 月二手房成交破 2.8 万套（近 6 年峰值），深圳 5 月一二手网签破万套，核心学区、内环次新小幅涨价，近郊平稳。全年预判：房价微涨 0.5%～2%。

2、强二线（杭州、苏州、成都、武汉、南京、嘉兴等）：跌幅收窄、主城回暖

新房环比 - 0.1%（降幅持续收窄），核心地段持平微涨、外围小幅降价；全域基本取消限购限售，依靠以旧换新 + 购房补贴拉动置换需求，改善置换占成交 6 成以上；全年：核心区持平～微涨 1%，郊区小幅下跌。

3、普通二线、三四线、县城：持续阴跌、分化拉大

新房、二手房环比普遍 - 0.3%，无产业、人口流出的县城远郊房源降价走量；仅地级市主城区配套成熟楼盘止跌，乡镇、文旅盘持续降价去库存，全年均价跌幅 3%-5%。

一句话总结行情：20% 核心城市企稳上涨，80% 普通城市阴跌磨底，楼市彻底告别普涨时代。

三、全国核心政策落地（2026 上半年）

1、信贷普惠（全国通用）

首套首付最低15%、二套 25%；首套商贷主流利率3.05%–3.55%，公积金首套 2.6%（十年低位）；全国全面落地带押过户，过户不用结清剩余房贷。

2、以旧换新全国规模化落地（130 + 城市出台细则）

三种主流模式：①国企收储旧房抵新房首付（上海、广州、杭州、嘉兴、苏州）：城投收购老旧房源用作保障房，房款直接抵扣新房房款，不用等待二手房挂牌回款；②自主卖房领契税补贴：卖房后 3-6 个月买新房，补贴契税 20%–50%（浙江全域、湖南、山东）；③房企兜底代销旧房：开发商帮购房者挂牌卖房，成交再办新房签约。

3、个税退税延期利好置换（至 2027.12.31）

1 年内卖出旧房、再购置新房，新房总价≥旧房成交价，可退还卖房缴纳个税，是全国改善置换最大税费红利。

四、土地 & 房企动态

1. 土拍：土拍热度集中在一线、强二线主城地块，优质宅地小幅溢价；三四线土拍多底价成交、城投托底拿地。

2. 房企格局：央企、地方国企销售领跑市场；出险房企持续保交楼收尾，中小房企逐步退出开发、转向代建、存量运营。

五、下半年置业趋势总结

1. 买房逻辑转变：只买主城 + 成熟配套 + 优质物业，远郊、文旅、小产权、高龄老破小慎入；

2. 窗口期：6-8 月为置换黄金期（以旧换新补贴集中兑现、房贷利率低位、房企年中冲量优惠多）；

3. 房价预判：一线稳中有涨、强二线主城横盘、三四线缓慢磨底。